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中國社科院:樓市未來一切皆有可能 建議調控不動搖
2019年12月11日
[摘要]在2019年樓市穩中有降的趨勢下,中國社會科學院財經戰略研究院對明年樓市給出預判,在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下,總體市場繼續保持降溫通道,不會出現劇烈的波動。

  在2019年樓市穩中有降的趨勢下,中國社會科學院財經戰略研究院對明年樓市給出預判,在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下,總體市場繼續保持降溫通道,不會出現劇烈的波動。

  12月10日,由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社共同主辦,中國社會科學院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經研究院協辦的《中國住房發展報告(2019-2020)》發布暨中國社科院國情調研重大項目“房地產調控及效果研究”開題研討會在北京舉行。

  中國社科院財經戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛對報告作了總體介紹,《報告》顯示,總體上,2019年樓市年度穩定有降,季度上下波動,空間再度分化,總體邁進調控預設的合理目標。

  樓市實現平穩降溫

  《報告》指出,2018年10月到2019年10月中國樓市經歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換,實現了平穩降溫過程。價格方面,全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程:同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%,隨后又平穩波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面,銷售額變動總體平穩,開發量增速波動較大:其中,需求方面,月度商品房銷售額增長率有升有降,總體變動比較平穩。供給方面,新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現房供應在增長,潛在供給又在持續增加。

  庫存方面,待售商品房面積持續下降,但下降由加速轉向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米,同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月,現房存銷比由17.94(月)持續下降到15.92(月),已處于6~18個月的合理區間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力較之前有所增加。

  此外,房地產投資總體變動比較平穩,對經濟增長出現負貢獻:全國房地產開發投資額增幅變動平穩,同比增長從2018年10月的7.7%變動至2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產投資對經濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點?!秷蟾妗凤@示,2019年前三季度貢獻為負的主要原因在于季度資本形成總額對國內生產總值增長貢獻率出現了大幅下降,由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產租賃市場整體平穩回溫,城市層級性分化明顯:2018年11月至2019年9月,一線城市住房租賃市場價格指數持續上升,回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數則保持下降態勢,呈現了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。

  空間上,降溫明顯,分化再現,《報告》指出,第一,總體降溫明顯,房價增長率的空間差異有所擴大。表現為房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期,總體房價水平的空間分布演變比較平緩,增長率的空間差異有所擴大。第二,一、二線城市增速同頻回升,三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升,三線四線城市房價增速有所回落,二者之間的差距由大變小。第三,房價水平區域差異大,房價冷暖在東部和中西部地區間轉換。東部地區城市房價大幅領先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區房價增速變動相對平穩,中西部和東北地區增速明顯下降。房價冷暖在東部地區和中西部地區間轉換。第四,城市群房價增速總體放緩,中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩定,城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高于非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升,非中心城市城市房價增速有所下降,不同類型城市群表現存在差異。

  對此,《報告》指出,中國樓市具有一些規律性特點和變化趨勢:第一,增幅變化的短周期仍為2-3年,但波動正變得平緩。第二,季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三,房價增長與經濟增長的相背而行轉向相向而行。第四,房地產開發投資增長在下降后總體比較穩定。第五,空間差異從連續性分化向間歇性分化轉變。

  2020年樓市持續保持穩中有變,總體繼續保持降溫通道

  對于未來走勢的判斷,《報告》顯示,2020年樓市將呈現年穩季變和持續分化。國內外宏觀經濟形勢錯綜復雜,房地產局部泡沫高懸,樓市預期不僅更加重要,也更加敏感和多變,樓市未來一切皆有可能。盡管未來預期和市場走勢還有待觀察,但課題組總體判斷和預測:總體上持續保持穩中有變的走勢。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下,總體市場繼續保持降溫通道,不會出現劇烈的波動。時間上,降溫中還有起伏和波動。穩中有變,升降交替,春夏秋冬,四季波動??臻g上,城市分化可能持續凸顯。未來一年,一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加,價格、銷售和投資增幅有波動,趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加,庫存可能再度增加。風險上,總體下降且風險可控。但同時也存在著樓市的個別領域、環節、主體和區域的風險放大的可能性。

  課題組表示,走勢預測的三個依據:年度總體穩定的因素有:第一,中國目前處于城鎮化率30%~70%的快速發展區間,未來還有一定的需求潛力。第二,中國經濟具有較強的韌性。第三,炒房的利益機制依然存在。第四,樓市調控不太可能放松。季節變化的因素有:一是市場環境及預期不斷變化,樓市將處在波動運行之中。二是調控政策或根據樓市當期和未來可能的變化而適時微調??臻g分化的因素有:其一,一、二線城市需求仍有較大潛力,尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二,三、四、五線城市情況相反,經過上一輪“超好”發展,不僅房價漲幅較大,土地、住房供給增加,這有可能會形成新一輪庫存。其三,由于不同城市經濟發展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內尚難緩解或扭轉,一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續。當然,樓市還存在一些不確定性,即下挫和反彈的風險。

  樓市調控不動搖,做好防控樓市雙向劇烈波動預案

  面對樓市內外環境復雜多變、各種輿論甚囂塵上,課題組基于樓市發展特征、調控經驗、未來預測和重要判斷,呼吁并建議:樓市調控不動搖,中流擊水應從容。第一,構建房地產與宏觀經濟的新型關系,穩步邁向高質量發展。一是妥善應對問題挑戰。重塑房地產與宏觀經濟的關系。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩增長與穩樓市并進,促進房地產的轉型升級帶動整體結構的調整。讓房地產在在調控中邁向高質量發展。第二,堅持調控不動搖,倒逼市場主體改弦更張。提升政治站位,凝集全社會強大共識。明確目標,把握節奏,保持韌性。保持定力,把握力度,用好極限施壓。妥善管理減弱預期的波動。做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三,堅持“一城一策”,完善調控機制。完善“一城一策”全國市場監管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四,加快基礎性配套制度改革,引導市場主體改弦更張。加快土地制度改革,重點加快集體建設用地轉讓和入市的制度落地、完善土地供應及利用管理機制。規范并擴大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五,加快住房供給側結構性改革,繪制樓市新基因圖譜。以產權化為主線,構建中國住房的供應體系。以城鎮化為基礎,構建中國住房的空間體系。以智能化為目標,構建中國住房高質量的產品及產業體系。

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