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十大關鍵詞看懂2020年樓市
2019年12月26日
[摘要]2019年即將收官,2020年馬上到來,房價還會跌嗎?因城施策有哪些具體動作?人才購房會否繼續放寬?

2019年即將收官,2020年馬上到來,房價還會跌嗎?因城施策有哪些具體動作?人才購房會否繼續放寬?

眾多業內專家,總結了十大關鍵詞,既有“熟悉的配方”,也有“新鮮的味道”。

房住不炒

中央經濟工作會議明確,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議也強調了這一點。

中國社會科學院(下稱社科院)城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示,重申“房住不炒"回應了政策轉向的市場猜測,明確了不會把房地產當作短期經濟刺激工具,將進一步穩定市場預期,有效避免市場波動。

因城施策

“穩”字當頭的前提下,因城施策的分量將更重,更多城市或進行政策微調。

鄒琳華指出,落實因城施策意味著地方政府具有一定的政策調整權,一些不符合市場形勢的調控政策可能面臨邊際性調整。

嚴躍進表示,各地根據自身實際情況進行政策微調,必須確保在“穩”的前提下。各地對趁勢漲價、干擾市場秩序的交易行為,要嚴格監管,促使房地產市場和預期在穩定的通道之中。

克而瑞研究院預計,2020年人才新政將繼續發力,更多二線以及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻,逐步放開人才購房限制性措施。

穩中有降

不少機構預計,明年房價將穩中趨降,三四線調整壓力更為突出。

鄒琳華預計,2020年重點城市住房市場總體先抑后穩,房價有望實現軟著陸,少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

分城市看,一線房價總體先抑后穩,個別可能上漲;二線城市漲跌并存,但大起大落可能性不大;三四線城市總體下跌。

融資偏緊

中指院表示,2020年,在以穩為主的政策基調下,行業金融監管整體趨嚴,但會更加強調松緊有度、有保有壓。

克而瑞預計,2020年房地產融資有望邊際改善,但房企整體融資環境依舊偏緊,監管核心在于房企融資用途的合規性,保證未來施工和竣工的有序進行。

對于美元債,克而瑞證券研究院分析組組長孫楊表示,海外債依然是房企融資的重要通道,如果國內融資環境不變,將會有更多房企加大美元債發行力度。

土地市場更“冷”

2019年下半年,隨著融資渠道持續收緊,土地市場進一步轉冷。

中原地產統計數據顯示,截至11月末,全國主要城市的宅地流標已達696宗,預計12月流拍還將明顯增加。

克而瑞表示,2020年房企在拿地時會更謹慎,土地市場熱度大概率仍會持續低位運行。對現金流能力較強的企業來說是適合增加土儲的時機,而龍頭房企有拿地及融資等多重優勢,行業集中度將進一步提升。

并購增多

2019年,頭部房企并購動作頻頻。專家分析,主因在于市場行情冷淡以及融資環境趨緊,部分中小房企資金鏈出現問題或難以規模擴大,因而通過項目出售等方式退出市場或聯手龍頭房企。

業內人士普遍認為,房企并購潮仍將繼續,行業集中度將繼續提高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,未來幾年,房企并購趨勢會更加明顯。對于成本管控能力不強的中小房企來說,通過并購與大公司合作不失為一種生存方式。

存量改造

中央經濟工作會議明確,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造。

全國住房和城鄉建設工作會議上也提到要推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重。

嚴躍進表示,未來存量物業改造或將成為主流,房企需研究相關投資機會。后續財政政策支持力度或會加大,房企也應積極在存量物業收購和改造等方面發力。

轉型

克而瑞資料顯示,目前地產行業TOP 30中已無純地產開發企業,房企逐步轉型走向多元化。

社科院報告指出,在2020-2021年度,隨著行業集中度持續加速提升,多數房企仍然將面臨轉型升級的壓力。建議房企注重產品質量、實施穩健經營、把握開發節奏,同時結合產業趨勢,轉變開發理念和運營模式,提升創新能力,應對“后開發時代”挑戰。

投資增速回落

2020年房地產開發投資將繼續維持正增長,但是由于基建方面投資發力,房地產開發投資或將穩步回落。預計2020年房地產開發投資增速將回落至6%左右。

海通證券(600837,股吧)表示,2020年房地產開發投資增速平穩回落,全年增速在中性情景下預測約為7%,波動范圍為5%-8%。

租賃市場整治

12月25日,住房和城鄉建設部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》要求突出問題導向,強化有效監管,將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。

明年,整治租賃市場亂象將是重點,特別是長租公寓方面,嚴防住房金融風險。

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