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2020年土地市場展望:分化與聚焦
2019年12月30日
[摘要]在“房住不炒”的整體理念下,中國土地市場進入新常態,房企拿地回歸理性,市場進入精細化競爭階段。2019年的中國土地市場理性發展,2019年全國300城住宅用地推出和成交規劃建筑面積雙雙上升,成交樓面均價同比上漲16.41%。

在“房住不炒”的整體理念下,中國土地市場進入新常態,房企拿地回歸理性,市場進入精細化競爭階段。2019年的中國土地市場理性發展,2019年全國300城住宅用地推出和成交規劃建筑面積雙雙上升,成交樓面均價同比上漲16.41%。2019年全國300城住宅用地成交地塊8534宗,同比增加272宗;成交樓面均價4372.48元/平方米,同比上漲16.41%;成交住宅規劃建筑用地面積93921.81萬平方米,同比增加2.7%;成交土地出讓金41060億元,與去年同比增加6709.05億元;成交住宅用地綜合溢價率為14.56%,同比收窄0.18個百分點。從上下半年的拿地價格看,下半年成交樓面均價4242.4元/平方米,較上半年(4523.5元/平方米)下降281元,由此可見,在金融市場嚴格的調控下,房企資金鏈吃緊,同時對未來市場發展態度轉為謹慎,拿地態度趨于保守。從城市結構看,2019年一線、二線、三四線城市成交樓面均價為14688元/平方米、5480元/平方米、2776元/平方米,分別同比上漲5.16%、11.74%和13.04%;成交規劃建筑面積為3280萬平方米、40982萬平方米和49660萬平方米;其中,三四線城市占總體成交規劃建筑面積的52.87%,同比下降了5.26個百分點,一、二線城市占比分別為3.49%、43.63%,同比上升了0.45、4.8個百分點,房企回歸一二線城市,也是導致地價上漲的因素之一;溢價率方面,一、二線城市分別為7.44%和14.55,同比分別上漲0.28和1.32個百分點,而三線城市溢價率為17.33%,同比下降2.18個百分點。

2019年全國300城共推出住宅用地10988宗,推出規劃建筑面積12.17億平方米,推出量較上一年增加4.56%;推出樓面均價為3706.15元/平方米,同比上漲385元;從城市結構看,一、二線城市推出住宅用地3869.9、49262.0萬平方米,同比分別增加807.7、5756萬平方米,而三四線城市推出住宅用地68589.3萬平方米,同比減少1258.5萬平方米。從土地流拍情況來看,2019年住宅用地共流拍654宗,流拍規劃建筑面積6390.3萬平方米,比去年減少了4902.35萬平方米;經歷了2018年土地流拍潮后,地方政府推地更加理性,流拍情況也大幅減少。

從企業拿地態度來看,盡管2019年中國土地市場有所降溫,但萬科、碧桂園、保利等優秀房企拿地勢頭不減,萬科在1-11月累計拿地總金額達到1570億元;碧桂園、保利發展拿地總金額分別為1238億元和965億元。龍頭房企獲取土地資源優勢凸顯,行業集中度顯著。

展望2020年,分化與聚焦將成為中國土地市場的關鍵詞。

一方面2020年土地市場將延續分化趨勢。一線城市保持穩定,在需求的帶動下,二線城市供應量則可能會有較強增長,特別是戶籍制度改革,使得地方政府將更多的考慮當地庫存情況及人口流動特點相適應的供給計劃,而加大這些城市土地的供給;除了部分重點城市外,預計三四線城市無論是供給還是成交都將有所下降。

另一方面則是聚焦,由于經濟、人口等因素,一二線城市及重點三四線城市將更加吸引房企的注意力,特別是粵港澳大灣區以及長三角一體化示范先行區發展規劃綱要的出臺,不斷提升區域價值,房企將更加聚焦于這些城市,預計2020年這些城市的成交量將穩中有升;另外由于資金等資源更加青睞于優質房企,優質房企在拿地方面具有更大的優勢,土地資源也將向優質房企聚集。

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