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北京二手房2019全年交易一波三折
2020年1月10日
[摘要]2019年北京二手房市場繼續保持2017年以來的低溫態勢,全年交易量較2018年小幅下滑,成交均價則趨于平穩,市場整體穩中有降。業內預計,2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右,價格波動在5%以內。

2019年北京二手房市場繼續保持2017年以來的低溫態勢,全年交易量較2018年小幅下滑,成交均價則趨于平穩,市場整體穩中有降。業內預計,2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右,價格波動在5%以內。

成交約14.5萬套 同比降5.5%

據我愛我家、北京中原統計顯示,2019年北京二手住宅共成交14.5萬套,相比2018年的15萬套下降5.5%,但仍高于2017年的13.6萬套。

自2009年北京二手住宅網簽量首次超越新房,市場便跨入存量時代。據我愛我家統計顯示,近三年交易規模一直低于平均水平,保持在13.5萬-15.5萬套之間,但高于2011年、2014年的低谷。

從2019年每月的走勢看,據麥田房產統計顯示,1、2月份受元旦、春節假期影響,市場表現冷清。進入3月份,市場呈現明顯的“小陽春”升溫勢頭,連續三個月交易量在13500套以上。之后的5個月,市場再度進入平淡期,月度交易量在12000套上下微微波動。不過,隨著房源量增加及業主報價松動,前期積壓的潛在需求逐漸釋放,年底交易量現翹尾現象。

在房價方面,據我愛我家北京交易數據顯示,2019年北京二手住宅平均成交價格為56038元/平方米,同比2018年下跌0.64%。實際上,進入存量時代后,北京二手房價持續上漲,2017年最高攀至60825元/平米,2018年出現拐點,十年首次下跌,2019年則再度下探,但幅度很小,與2018年基本持平。

從每月走勢看,我愛我家北京交易數據顯示,2019年3月從5.3萬余元/平米上漲到5.8萬余元/平米,此后有漲有跌,最高未能突破5.9萬元/平方米,7月過后逐月下跌,年底重新跌回約5.3萬元/平方米。

此外,從北京麥田二手住宅價格監測數據來看,2019年掛牌均價,同比2018年下降約5.7%,各月份間小幅波動。價格之所以走低,麥田房產分析認為,2019年“房住不炒”政策方向未變,購房者對價格預期平穩,觀望情緒濃厚,二手房市場呈現房源供應量大于需求的特征,賣方需要小幅降價來達成交易。

房價普跌 東西城價格堅挺

從區域成交量來看,據北京中原統計顯示,懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝、石景山等6個區域成交量同比上漲。其中,懷柔區漲幅最大,同比上漲33%;其余10個區成交量均有下跌,其中,昌平區降幅最大,同比下降18%。

各區域房價方面,據我愛我家北京交易數據顯示,2019年北京二手住宅交易量較大的11個區里,成交均價從高到低依次為西城、東城、海淀、朝陽、豐臺、石景山、通州、大興、昌平、順義、房山,西城區以103158元/平米的均價高居首位,城六區的價格仍明顯高于其他遠郊區域。

其中,東城西城的二手房價格最為堅挺。與2018年相比,除西城價格上漲3.04%,東城價格上漲0.95%外,其他各區2019年的二手房價格同比均有下跌,其中,房山跌幅最大,為5.53%。

高壓政策下房價下跌,購房者陷入觀望。據貝殼研究院統計,調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,調控后成交周期持續拉長至三個月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。隨之,購房者在交易中的地位逐漸提升,反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水平,升至2019年底5%的水平。

購房者的觀望,亦導致業主賣房難度加大。貝殼研究院統計,2019年底,北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月,業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬/套,而成交房源均價為500萬/套,這意味著,從談判到成交過程中,業主還需要降價近20萬。

投資投機需求減少 預期平穩

在購房群體上,貝殼研究院統計顯示,2019年北京換房者中,年齡在40歲以上的占比達50%,而調控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付,不僅讓換房年齡后移,且換得越來越差。2019年換房后套均面積擴大16.6平米,比調控前19平米左右的水平有所縮小。由此可見,“換房不僅難,還換得小”。

我愛我家分析指出,政策調控導致近三年北京二手房市場的熱度降低、量價下行。投資投機需求大幅減少,客戶以剛需為主。由于剛需一族整體數量有限,平均年齡多在30歲以上,有一定經濟基礎,但無力全款購房,需求以兩居及以上戶型為主,購房更加理性。因此,北京二手房市場的戶型結構、客戶年齡結構、市場交易節奏等都發生了相應的變化。

對于2020年二手房市場的展望,貝殼研究院分析指出,市場預期平穩,北京二手房市場將延續低位穩定態勢,預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右,價格波動在5%以內。

而麥田房產也預計北京樓市仍將保持平穩,但交易量有望好于2019年。我愛我家分析認為,基于2019年11月、12月北京二手房市場翹尾情況,春節后北京二手房市場有望再現“小陽春”行情。但在政策的適時調控下,全年量價將大概率與2019年持平,市場走勢整體穩定。

■ 購房案例

“小陽春”入手三居室

李明(化名)夫婦從事金融行業,家庭年收入約150萬左右。自有了小孩后,老人過來幫忙帶孩子,一下子,原來位于三環新城的兩居室變得局促起來。2018年下半年開始,李明夫婦便萌生換三居的想法。

看了大半年后,2019年3月份,北京二手房市場現“小陽春”跡象,市場火了起來,李明有點著急,便開始四處看房。

5月份,他最終選中了三里屯附近幸福二村一套帶裝修的三居室。稅費等全部加一起,總價在1200萬,最后跟業主談到1100多萬,算下來,成交單價在85000元/平方米左右,并跟業主談好8個月的成交周期。在這8個月內,李明把原來三環新城的房子出售了。

之所以選擇這一區域,原因在于靠近三里屯,交通、購物都較方便,而且選中的戶型較方正,陽光充沛,簡單裝修一下即可入住,離他媳婦工作地點也較近。

直到2019年12月份,李明才辦完過戶手續。出乎李明意料的是,這半年來,北京二手房市場較平穩,并未出現預料中的火熱跡象,價格也有所下跌。目前,幸福二村的成交單價在7萬元以上。他雖覺得虧了點,但考慮到三里屯環境不錯,長期看好。

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