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去年全國商品房銷售額近16萬億元,刷新歷史紀錄
2020年1月18日
[摘要]2019年,在房地產金融環境不放松的情況下,全國房地產市場銷售額仍刷新紀錄。

2019年,在房地產金融環境不放松的情況下,全國房地產市場銷售額仍刷新紀錄。

1月17日,國家統計局發布2019年1~12月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,去年全年,全國房地產商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速比1—11月份回落0.8個百分點,比上年回落5.7個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%

去年全國近16萬億銷售額刷新紀錄

按照國家統計局發布的數據,近16萬億的年度銷售業績再創歷史新高?;仡欉^去幾年,2018年,商品房銷售面積171654萬平方米,商品房銷售額149973億元;2017年,商品房銷售面積169408萬平方米,商品房銷售額133701億元。

不過,值得注意的是,16萬億銷售額中,住宅與商辦市場分化明顯,商業地產持續量縮。就銷售面積而言,2019年住宅銷售面積增長1.5%,而辦公樓銷售面積下降14.7%。

國家統計局數據顯示,2019年,商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,1—11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積增長1.5%,辦公樓銷售面積下降14.7%,商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速比1—11月份回落0.8個百分點,比上年回落5.7個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降15.1%,商業營業用房銷售額下降16.5%。

“在一些城市和地區,商業地產前期規劃超前,市場整體供大于求,商業地產同質化現象嚴重是主要原因?!?8安居客房產研究院分院院長張波指出。

區域表現分化,西部區域增速靠前

國家統計局數據顯示,2019年1—12月份,全國房地產開發投資132194億元,比上年增長9.9%,增速比1—11月份回落0.3個百分點,比上年加快0.4個百分點。其中,住宅投資97071億元,增長13.9%,增速比1—11月份回落0.5個百分點,比上年加快0.5個百分點。

9.9%的房地產投資增速是自2019年5月份以來出現的第8個月連續下滑,但在業內人士眼中,在所有宏觀經濟指標中,房地產投資同比增幅仍處高位,接近兩位數。

從分區域表現來看,西部區域增速靠前。

按照國家統計局發布的信息,2019年,東部地區房地產開發投資69313億元,比上年增長7.7%,增速比1—11月份回落0.6個百分點;中部地區投資27588億元,增長9.6%,增速回落0.1個百分點;西部地區投資30186億元,增長16.1%,增速加快0.8個百分點;東北地區投資5107億元,增長8.2%,增速回落0.7個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,不管是商品住宅的開發投資還是銷售額都有超過10%的增長,西部區域增速靠前遠高于其他區域,西部地區一方面整體政策環境相對寬松,另一方面作為尾部城市在棚改減弱、市場轉冷下雖然收縮,但是整體范圍較大、尾部較長。

企業融資環境持續收緊,尋求海外融資

按照國家統計局數據,2019年,房地產開發企業到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1—11月份加快0.6個百分點,比上年加快1.2個百分點。其中,國內貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。

許小樂表示,政策從“去杠桿”到差別化“穩杠桿”,呈現“企業端緊,居民端改善”。企業的融資環境持續收緊,國內貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流,開發企業加快預售、以價換量,并加快到海外融資,今年利用外資增長速度超過60%。

而在居民端,在差別化信貸政策下,個人按揭貸款的增速超過了15%,超過銷售額的增長速度,2018年個人按揭貸款為下降0.8%。

在國內融資環境持續收緊的情況下,房企加快海外融資。據中原地產研究中心統計數據,今年1月上半月,超過20家房地產企業發布了超過90億元的融資計劃,創造最近數年單月美元融資記錄。

“主要是用于借新還舊,發行美元債是暫緩資金壓力的一種途徑?!蹦撤科筚Y金中心人士表示。

中原地產首席分析師張大偉指出,從整體看,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期,大量額度發行美元債。預計,2020年房企美元融資將繼續高位運行。

對于2020年房地產市場的預判,張波指出,預計“分化”將成為2020年市場的重要表現,一是銷售市場分化,2020年二手房市場整體波動性將繼續減小,春節前量價難有大起色,“小陽春”依然有望出現在各類城市,一線城市房價下行的空間較小,而不少二三線城市房價下探的空間依然存在;二是土地市場分化,棚改在2019年提前完成直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑,而房企回歸一二線的步伐正在逐步加快。三是房企增長分化,2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩,龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩,而中小房企的分化仍將持續,受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響,淘汰率將不斷提升。

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